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              文章

              關于承租人優先購買權的思考

              來源:網絡   作者:未知  時間:2015-04-09

                優先購買權是我國一項重要的民事法律制度。所謂優先購買權是指法律關系主體在特定的買賣關系中,依據法律規定,在同等條件下,享有優先于其他人購買出賣人財產的權利。在我國民事法律制度中包括:按份共有人的優先購買權、共同共有人的優先購買權、原股東的優先購買權、承租人的優先購買權等。一直以來,優先購買權在發揮物的效用,穩定社會主義市場經濟秩序中起著積極作用。

                承租人優先購買權是優先購買權的一種,是指租賃關系中,出租人出賣出租房屋時,在同等條件下,承租人依法享有優先于其他購買人購買該房屋的權利。在《中華人民共和國合同法》第二百三十條、《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條等民事法律及相關司法解釋中,對承租人優先購買權做出了相應的規定。設立承租人優先購買權制度,一方面維護了出租人的處分權,另一方面賦予承租人在購買承租房屋時的優先權,在保證物權變動的同時,使租賃法律關系不受影響,維護交易安全,促進物的流通與利用,更有利于保護承租人的利益。

                隨著社會的發展,法律制度的完善,承租人優先購買權制度在司法實踐中的應用也存在質疑。如原告甲訴被告乙房產確權糾紛一案中,甲是房屋所有權人,2006年11月2日甲和乙簽訂房屋租賃協議,租賃期自2007年1月1日至2009年12月31日止。在此期間,甲因急需用錢,通過拍賣的方式,于2006年12月18日又與購房人丙簽訂了一份房屋買賣合同。雙方約定,丙向甲支付5萬元定金,甲在7日內交房,如甲違約,甲應雙倍返還丙所交定金及并賠償相關損失。甲丙在房產部門辦理房屋過戶手續時,房管部門征求乙意見,乙表示在同等條件下愿意購買此房。為此甲于2006年12月25日將乙訴至法院,要求確認其與丙的房屋買賣合同有效,并要求解除其與乙的房屋租賃協議,丙作為第三人參加訴訟。庭審中,原告甲拿出房屋所有權證書、房屋租賃協議、房屋買賣合同等有效證據,證明房屋所有權歸屬及房屋買賣合同有效,以支持自己的訴訟主張,而被告以原告侵犯其優先購買權為由,反駁原告的訴訟主張。一審法院經審理認為,原告與第三人的購房合同是雙方真實意思的表示,且沒有違反法律強制性規定,應當認定房屋買賣合同有效;并根據“買賣不破租賃”的原則,維持租賃的效力,由丙繼續履行與乙的租賃合同。一審判決后,乙不服上訴至中級人民法院,中院經審理認為:因甲侵犯了乙的優先購買權,因此,中院不予支持甲要求法院確認其與丙所簽訂的購房協議合法有效的訴訟請求。2007年11月丙向法院提起訴訟,要求判令甲雙倍返還購房定金,并賠償因遲延履行所造成的損失。面對丙的訴訟主張,結合中級法院的終審判決,法院覺得很為難:一方面甲與丙簽訂的購房合同是雙方當事人真實意思的合意,并不違反法律的強制性規定,另一方面上級法院對一審判令購房合同有效的判決予以撤銷。

                確定本案定金是否應雙倍償還的關鍵是要確定購房合同的效力。二審判決作為終審判決以侵犯承租人優先購買權為由撤銷一審裁判,筆者認為有四點有待探討:

                一、合同的有效與無效

                所謂合同效力是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當事人各方的強制力,因此發生法律效力的合同首先是依法成立的合同。合同成立是指合同符合一定的要件而被法律認為客觀存在的事實。合同成立所具備的條件包括:﹙1﹚有雙方當事人;﹙2﹚當事人須對合同的主要條款達成合意;由此可以看出合同成立是客觀事實,而合同效力則是法律按照當事人的合意賦予已經成立的合同以法律效力,從而在法律角度對合同予以評價。通過法律對合同的評價,合同可分為:有效合同、無效合同、可撤銷、可變更合同和效力待定的合同四種。依據《中華人民共和國合同法》第四十四條之規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。第五十二條之規定: 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。由此可以看出依法成立的合同如不存在第五十二條規定的無效情形自成立時生效,如存在無效情形則自始無效。就本案而言,筆者認為:甲與丙簽訂的購房合同系當事人雙方真實意思表示的合意,并且沒有違反《合同法》第五十二條有關合同無效的相關條款,因此應認定購房合同有效。

                二、侵犯承租人優先購買權是否當然導致合同無效

                承租人優先購買權是優先購買權的一種,是指租賃關系中,出租人出賣出租房屋時,在同等條件下,承租人依法享有優先于其他購買人購買該房屋的權利?!吨腥A人民共和國合同法》第二百三十條規定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規定:出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人。承擔人在同等條件,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此,出租方與購房人所簽訂的購房合同并不當然無效,只有承租人主張(即通常所說的訴)合同無效,才適用《民通意見》第一百一十八條,認定合同無效。就本案而言,原告出租方起訴要求確認其與第三人丙的房屋買賣合同有效的訴訟請求(本訴),被告承租方沒有提出反訴,即沒有訴,依據“告訴才處理 ”的原則,承租方沒有告訴,法院不予受理,即法院不能主動作出“購房合同無效”的裁判。因此,侵犯承租人優先購買權并不當然導致合同無效。

                三、承租人優先購買權制度是否有違物權行為的無因性

                承租人優先購買權制度是法律賦予承租人的一項權利,旨在保護承租人在物權變動中同等條件下的優先權,保證承租人對房屋相對穩定的使用權,最大限度地保證房屋的所有權與使用權的一致。物權變動是物權發生、轉移、變更和消滅。引起物權變動的原因包括:民事法律行為、事實行為與事件、行政行為或法院判決。作為引起物權變動原因的法律行為,在德國法系國家中被稱為物權行為。關于物權行為的概念和構成,學界存在爭議,主要有以下幾種觀點:⑴目的說:認為物權行為是以物權變動為目的的法律行為;⑵內容說: 認為物權行為是以物權變動為內容的法律行為;⑶要件說:認為物權行為是以物權行為的構成要件的法律行為;⑷效果說:認為物權行為是發生法律效果的行為;⑸目的與要件結合說:認為物權行為是以物權變動為目的并須具備意思表示及交付或登記兩項要件的法律行為。所謂物權行為之有因或無因,是指物權行為的法律效力是否受債權行為的影響。依物權無因性理論,原因行為即債權行為的不成立、無效或被撤銷,并不影響物權行為的效力?!段餀喾ā返谑鍡l規定:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。此規定是物權無因性的法律依據。由此我們可以看出,有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同和物權本身的設立、變更、轉讓和消滅是兩個相互區別的概念。前者適用有關合同法的規定,而后者適用有關物權變動的公示公信原則,所以未經公示的物權只是不發生物權變動的效果,但物權合同仍然有效,當事人可以依據合同主張違約責任。而承租人優先購買權制度的設立,一方面使承租人作為購房合同的第三人擁有了干涉合同當事人意思自治的權利,有違私法精神;另一方面其混淆了原因行為與物權行為,將承租人的優先購買權作為原因行為成為導致物權合同無效的條件,使當事人在喪失物權的同時也喪失了主張合同權利的權利。因此,筆者認為:承租人優先購買權制度有違《物權法》有關物權無因性的相關制度,一定程度上增加了交易的不確定性,恰恰侵害了合同當事人的合法權益。[page]

                四、保護承租人優先購買權的同時可能限制出租人的處分權

                因出租人是房屋的所有權人,享有完整的所有權的全能,包括:占有、使用、收益、處分。出租人將房屋出租,行使了收益權,同時將使用權讓與承租人,但承租人僅享有對房屋的使用權,而出租人作為房屋所有權人仍然享有使用權以外的其他全能(包括處分權),所以出租人理應享有房屋的處分權(包括出賣房屋的權利)。承租人優先購買權制度在維護合法有效的租賃關系,保護承租人優先購買權的同時,某種程度上限制了出租人的處分權,使出租人喪失了自由交易的權利,限制了物的流轉。雖然依法律規定出租人在出賣房屋時有“通知”的義務,以確定承租方是否有意購買,但在司法實踐中,對于是否“通知”的確認及“同等條件”的操作還不夠完善,從而導致出租方與第三人的買賣合同歸于無效,第三人既得不到物權,又不能按合同約定追究違約責任,可謂苦不堪言。就本案而言,甲作為房屋所有權人理應有權決定出賣自己的房產及選擇買主。承租人優先購買權制度的設立使得甲出賣自己房屋的處分行為處于不確定狀態,一旦承租人主張房屋買賣合同無效,則自己的處分行為即歸于無效,第三人也會因買賣合同無效而喪失物權及合同的相關救濟權利,僅能就已支付的定金依據欠款的有關規定要求返還,而不能適用買賣合同中有關定金罰則的約定,出現當事人權利保護的明顯偏廢。

                綜上所述,筆者認為:就出租人甲起訴要求確定與購房人丙房屋買賣合同有效之訴本身就是多余的,因為在買賣法律關系中,出租人沒有必要與他人簽訂一份買賣合同,再提起一個確認之訴。當然,當事人有訴權,只要是符合起訴條件的,法院都應受理。對于確認之訴,法院應按照合同成立、生效等合同法相關條款進行審查,只要符合合同成立生效的條款,就應確認合同有效。而對于承租人乙不服一審判決提起的上訴,僅是就一審的上訴,并不是一個新的訴(如上文所述),所以不應適用主張侵犯承租人優先購買權的相關規定。對于二審法院因侵犯乙的優先購買權而撤銷一審判決甲與丙的購房合同有效的裁判,因是生效判決應予遵守,對于購房人丙要求甲按合同約定雙倍返還其定金及相關損失的訴求,如果支持,無疑是又一次認定了購房合同有效,從而有違生效法律文書的既判力。因此只有依照民間借貸的相關規定,判令甲返還丙的定金及利息,而丙不可能享有合同條款約定的雙倍返還定金的權利。由此案我們可以看出承租人優先購買權制度在最大限度的保護承租人權利的同時,對于購房人權利的保護有待完善。我們相信在中央“構建和諧社會”的倡導下,在“以人為本”思想的指引下, 我國法制建設必將逐步深化,法律體系的也將不斷完善,人的權益也將會得到更好的維護。(河南省洛陽市老城區人民法院·李小燕)

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