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              文章

              該房屋買賣合同是予以解除,還是繼續履行

              來源:網絡   作者:未知  時間:2015-08-03

              一、一審認定事實與處理結果

              原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝與被告海南泰信實業有限公司(下稱泰信公司)分別于1999年12月29日、2000年1月3日、8日簽訂《商品房購銷合同》和《委托經營協議》。合同約定,何繼明購買泰信公司“南海傳說”之阿波羅中心酒店第3層第33號房,暫測建筑面積為38平方米,每平方米價款4595元,總購房款為165,880元;,李珈購買第5層第33號房,暫測建筑面積為38平方米,每平方米價款4,422.25元,總購房款為168,045元;吳志良購買第6層第5號房,暫測建筑面積為61平方米,每平方米價款4,317.5元,總購房款為263,383元;黎明輝購買第3層第32號房,暫測建筑面積為38平方米,每平方米價款4,365.25元,總購房款為165,880元。合同簽訂后,各原告即向被告泰信公司支付了首期購房款:何繼明支付55,880元,李珈支付58,045元,吳志良支付83,383元,黎明輝支付55,880元。同時,4原告還與被告泰信公司簽訂了《銀行按揭貸款辦理的補充協議》,并提供了辦理購房余款按揭手續所需的資料,同時各將1000元按揭費用存入被告泰信公司指定的銀行帳戶。合同還約定:泰信公司在瓊山市東營濱海旅游區建設“南海傳說”溫泉療養度假中心,主體建筑為酒店式公寓,交房時間為2000年12月18日前,交付房屋時,如房屋實際面積與暫測面積差別不超過正負2%(不包括2%),則房價款不變,如超過,則每平方米價格不變,房價款按實際面積計算,同時還約定泰信公司逾期交房應向原告支付違約金,合同繼續履行;合同生效后任何一方無正當理由要求終止合同的,除雙方簽訂補充協議外,責任方須按合同及補充協議有關條款規定承擔違約責任,并按實際已付款的10%賠償對方損失。同時,原、被告雙方又簽訂《委托經營協議》,約定:原告將購買的“南海傳說”之阿波羅中心酒店的套房委托給泰信公司委托給國內外酒店管理公司經營管理。2000年12月18日起視為正式移交公寓交給泰信公司管理后,自酒店開業之日起,房屋所有權人可獲得酒店客房部分每年度的利潤分紅,每年在旅游淡季期間,享用18天同等級別公寓的免費入住權。此外,《商品房購銷合同》對價格與費用調整、交接商品房時的付款額、泰信公司關于裝修、設備標準承諾的違約責任、質量爭議的處理、物業管理、《委托經營協議》對受托進行經營管理期間的權限、質詢與建議權、稅費等均作了約定。泰信公司“南海傳說”項目原名為“華源療養保健中心”,1999年泰信公司將其更名為“南海傳說溫泉療養度假中心”,在建設過程中,又將其更名為“海南皇冠濱海溫泉酒店”。該項目主要由阿波羅中心酒店、古羅馬溫泉浴場、雅典娜、波賽東公寓酒店等主體建筑組成。在酒店建設過程中,泰信公司對“南海傳說”的設計方案進行修改,將阿波羅中心酒店四原告購買的期房房間的內部設計加以改變、建筑面積縮小,但是,泰信公司沒有通知四原告對購房合同進行修訂、重訂。在本案訴訟過程中,一審法院依據四原告的申請,依職權在瓊山市房產局查實,泰信公司的阿波羅中心酒店尚有部分房間沒有銷售,一審法院司法技術人員根據四原告的指認,對相應的四套房間進行建筑面積測算,結果發現被測算的四套房間的建筑面積均比四原告與泰信公司訂立的購房合同中約定的建筑面積小,但四原告均表示愿意繼續履行合同,接受重新測算過建筑面積比合同面積小的房間。但“南海傳說”的變更,被告泰信公司并未在2000年12月18日合同履行期限屆滿前告知原告,也沒有為四原告辦理購房按揭手續。直至2001年12月11日、2月6日,被告泰信公司才向包括四原告在內的購房者發出《致客戶函》,稱其已將原來“一般的療養度假中心”發展為“五星級產權式度假酒店”,并委托國際著名的酒店管理集團負責經營和管理,項目名稱和內容以及原來的戶型發生變更,投入加大,成本增加,原雙方所簽訂的《商品房購銷合同》的標的在性質上已發生了根本的變化,加之由于銀行操作上的原因,致使按揭手續不能如期辦理,再之由于工程進度受阻,不能如期交房,因此要求調整原合同所定價格,按“現在定價”購買,并愿意按原合同有關條款進行處理。該函發出后,大部分購房者退房,但原告何繼明等4人一致要求被告承擔違約責任并繼續履行合同。2001年12月21日,被告泰信公司向原告發出《知會》,明確表示“初步結算酒店造價每平方米已超過人民幣8000元,公司無力按原簽訂的《商品房購銷合同》中確定的購房價格履行合同,愿意承擔合同不能履行的責任,共同協商終止履行合同?!睂τ诒桓娴囊庖?,4原告均未同意。2002年1月8日,“皇冠濱海溫泉酒店”開業之后,被告泰信公司將阿波羅中心酒店產權轉賣給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司,同年10月18日,“房屋所有權證”辦至該公司名下。

              根據上述事實,一審法院認為,原、被告簽訂的《商品房購銷合同》及《委托經營協議》是在平等互利的基礎上簽訂,是當事人真實意思表示,合同實質要件與形式要件均符合法律規定,應確認有效。合同簽訂后,原告依約履行付款義務,并交納辦理購房按揭手續費用,但被告泰信公司并未在合同約定期限內向原告交付房產和辦理按揭手續,而遲延履行合同也未在合同履行期限屆滿前通知對方,被告泰信公司的行為違反誠實信用原則,構成違約,應承擔違約責任。4原告原購買的阿波羅中心酒店332、333、533、605號房間,因被告在建設過程中,修改了設計方案,致使“阿波羅酒店”的房間結構,空間尺寸、酒店名稱發生變化,從而導致合同約定的房間不復存在。而原告所指認的阿波羅中心酒店3341、3342、3641、3709號房間的建筑面積、結構與合同之標的不同。并且,阿波羅中心酒店的產權已轉移給第三人海南皇冠假日濱海溫泉酒店有限公司,被告泰信公司對阿波羅酒店已不擁有產權,被告泰信公司已喪失了履行合同的可能性,在這種情況下強制被告履行義務是不可能的。在被告泰信公司履行不能的情況下,原告要求被告泰信公司繼續履行《商品房購銷合同》有悖法律,本院不予支持;對被告泰信公司以事實不能履行要求解除《商品房購銷合同》的請求,予以支持?!渡唐贩抠忎N合同》解除后,基于該合同才能履行的《委托經營協議》也失去了履行的可能,因此也應一并解除。造成合同履行不能的原因,是被告泰信公司根本違約所致,被告在合同未經合法解除、買賣雙方有糾紛的情況下,將房屋產權轉移給第三人,有欺詐的故意。因此,被告泰信公司不但應返還購房款及購房按揭手續費、支付利息,還要承擔懲罰性賠償責任。[page]

              根據上述查明的事實及理由,一審法院作出下列判決:1、解除原、被告簽訂的《商品房購銷合同》及《委托經營協議》;2、駁回原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝要求被告泰信公司繼續履行《商品房購銷合同》和《委托經營協議》的訴訟請求;3、被告泰信公司應在本判決書發生法律效力之日起10天內向原告何繼明、李珈、吳志良、黎明輝分別返還購房款55880元、58045元、83383元、55880元及每人1000元的按揭費用并支付利息;4、被告泰信公司應在本判決書發生法律效力的10天按原告何繼明、李迦、吳志良、黎明輝已付購房款的一倍支付賠償款;5、駁回原、被告的其他訴訟請求。

              二、評析意見本案在審理過程中發生較大的爭議,爭議的焦點是原、被告雙方當事人所簽訂的期房買賣合同合法有效,而在被告方單方嚴重違約的情況下,是判令解除合同,還是繼續履行合同?法官通過審理本案,要追求的社會價值和法律效果又是什么?社會正義與司法公正又如何體現?

              筆者認為,該案部分影響適用法律的主要事實不清,適用法律顯失公正,解除房屋買賣合同之判決值得探討。

              首先,在事實認定上,原、被告雙方當事人簽訂的是期房買賣合同,而不是現房付款交易,也就是說,被告泰信公司取得“南海傳說”產權式酒店的建設許可后,就在《海南日報》上刊登銷售廣告,發出期房交易邀約,4原告據此與被告泰信公司簽訂房屋買賣合同,購買由被告泰信公司提供的“南海傳說”酒店建設平面圖紙上已事先編好房號的4套房間。而后,被告泰信公司在建設“南海傳說”過程中,一再改變酒店名稱,在本案訴訟過程中,聲稱其房價已超過8000元一平米,但又未提供能證明房屋造價已超過8000元一平米的任何證據以支持其不履行合同之主張。

              其次,該案一審判決解除原、被告雙方當事人所簽訂的房屋買賣合同的事實支撐點,是合同指向的標的物非為原標的物,屬被告泰信公司“事實上的履行不能”。這個問題是認定事實與適用法律上的交叉失誤。我們從一審判決書可以看出,被告泰信公司存在下列嚴重違約的行為和事實:在“南海傳說”酒店建設過程中,修改設計圖紙、改變房間結構未對原告方履行告知義務,逾期交付房屋,沒有為4原告辦理購房按揭手續,在案件訴訟過程中擅自將爭議標的物轉移給第三人,等等?!吨腥A人民共和國民法通則》第4條規定:“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?!薄吨腥A人民共和國合同法》第6條也規定:“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則?!痹诒景钢?,原、被告雙方當事人的經濟地位是極其懸殊、不平等的,被告泰信公司是“南海傳說”酒店的發展商,而4原告則是購買期房的消費者,在經濟地位上,被告泰信公司處于強勢,4原告是弱者。我國民、商事立法的出發點與執法的基本原則是抑強扶弱,保護弱者的合法權益;同時,被告泰信公司從設計、建設、銷售、轉移產權等一系列活動中,屢屢違約,編造各種沒有事實依據的理由拒絕履約,一審判決非但不制裁其非法的行為,反而支持其違法的訴訟請求,這種適用法律錯誤的判決,不但違反我國民、商事法律的立法、司法的基本原則,而且對構筑政府的、社會的、司法的、經濟的、公民的“誠信原則”有百害而無一利。再者,本案判決解除商品房買賣合同,有沒有事實依據與法律依據呢?筆者的意見仍然是否定的。盡管被告泰信公司在建設酒店過程中,將酒店名稱由“南海傳說”改為“阿波羅”,將房間面積縮小,房間重新編號,但在一審訴訟期間,仍有大量尚未銷售出去的房屋,經4原告指認并經一審法院司法技術部門鑒定,4原告愿意接受這些重新編號的房間。而被告泰信公司為了毀約,竟然在一審訴訟期間私自將訴訟爭議標的物轉移給第三人,既反映其沒有履行義務的誠意,又是故意規避法律,干擾正在進行的民事訴訟,人民法院應宣告被告與第三人之間轉移物權的交易行為無效,制裁被告與第三人干擾人民法院司法活動的違法行為,保護公民、法人的合法權益,維護法律權威。綜上所述,筆者認為,為了促進我國市場經濟的健康發展,規范游戲規則,構筑社會誠信,保護交易安全,本案應當判決被告泰信公司繼續履行義務,向4原告交付房屋,并支付逾期履行合同的違約金。

              王世良

              跪下滴蜡变态光屁股挨打
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