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              文章

              房屋買賣合同效力確認糾紛

              來源:網絡   作者:未知  時間:2015-04-12

                [案情]

                經審理查明:楊某與陳某系夫妻關系。座落于沈陽市皇姑區黃河南大街XX號訴爭房屋(建筑面積36.1平方米),原產權人為陳某,經參加房改購得。2001年9月22日,陳某與王某簽訂《售房協議》,陳某將此房以6.5萬元價格賣給王某。

                2001年9月23日,王某與周某簽訂《房屋轉讓協議書》,以6.7萬元價格將此房賣給周某。同日,陳某與周某簽訂了訴爭房屋的《沈陽市房地產轉讓合同》,合同載明購房款為3.5萬元,其它內容與《房屋轉讓協議書》一致。周某按購房款6.7萬元履行,陳某實得購房款6.5萬元,王某實得2000元,陳某將該房屋以及辦理產權變更的相關手續交付給周某。周某于2001年9月23日向沈陽市皇姑區房產局(以下簡稱皇姑房產局)提交《房地產轉讓申請審批書》,于9月24日委托沈陽市皇姑區房地產評估事務所進行評估,并向皇姑房產局提交相關材料,即原產權人的戶口本、結婚證、楊某的書面同意書、訴爭房屋的產權證、契稅證、轉讓雙方的身份證原件等。其中,除周某本人的身份證外,其余證件均系陳某提供,楊某的書面同意書中“楊某”的簽字非本人所簽。2001年9月28日,皇姑房產局批準該訴爭房屋(原產權證號0204839)轉讓,并于10月22日向周某核發該房所有權證。沈陽市財政局于9月29日向周某核發該房契證。2001年10月19日,周某與陳某就訴爭房屋的水費、電費進行了結算。2001年12月3日,周某與克萊斯特公司簽訂《房屋拆遷協議》,訴爭房屋被拆遷,周某領取貨幣安置款10.83萬元,搬家費300元。后楊某以自己是房屋共有人,未在交易書上簽字,自己到大連等地公出不知道其妻陳某賣房為由,于2001年11月27日訴至沈陽市皇姑區人民法院。

                另查明:楊某因不服皇姑房產局房產轉讓審批行為,于2001年12月21日向沈陽市皇姑區人民法院提起行政訴訟。一審法院做出[2002]皇行初字第11號行政判決,以被告皇姑房產局只對轉讓手續進行形式要件審查,未對其真偽進行審核,即作出同意轉讓房地產的審批缺乏證據,且程序違法為由,判決撤銷皇姑房產局于2001年9月28日做出的對0204839號房地產同意轉讓的具體行政行為。判決后,皇姑房產局上訴至本院。2003年1月13日本院終審作出[2002]沈行終字第295號行政判決:駁回上訴,維持原判。原審法院因楊某提起行政訴訟,于2002年2月9日裁定中止民事訴訟。后于本院對行政案件終審判決后恢復對該案審理。

                [案情]

                原審法院的認定與判決

                原審法院經審理認為:陳某與王某簽訂的房屋買賣協議,未經夫妻共有人楊某同意,依法應認定無效。王某與周某簽訂的房屋買賣協議亦應無效,陳某與周某之間房地產轉讓合同亦無效。雖然周某已取得訴爭房屋的產權證,但楊某為此起訴皇姑房產局,經一、二審確認皇姑房產局為周某頒發訴爭房屋產權證的具體行政行為違法,法院判決其對0204839號房地產同意轉讓的具體行政行為無效,故周某以訴爭房屋產權人與克萊斯特公司簽訂的貨幣拆遷安置協議亦應確認無效。根據法律規定,合同無效,依合同取得的財產應予返還。由于拆遷協議書無效,且訴爭房屋已滅失,故訴爭房屋原產權人陳某應與克萊斯特公司重新簽訂拆遷安置協議。關于楊某主張周某應返還貨幣安置增值部分4.41萬元,無法律依據,不予支持。由于陳某擅自出賣房屋導致合同無效,故其負有過錯責任。關于周某提出其購買訴爭房屋是善意取得,應認定有效的主張,該院認為,周某雖然善意取得訴爭房屋,但其房屋交易行為已被法院生效判決認定為交易不合法,因而導致訴爭房屋交易行為無效,故訴爭房屋的買賣合同亦不能認定有效,對周某的主張不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第五十八條及《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十五條、第五十八條、第六十一條之規定,判決:一、陳某與王某簽訂的協議無效;二、王某與周某簽訂的協議無效;三、周某與克萊斯特公司簽訂的拆遷協議無效;四、陳某與周某簽訂的房地產轉讓合同無效;五、周某返還克萊斯特公司貨幣安置款10.83元,搬家費300元;六、陳某返還王某購房款6.5萬元;七、王某返還周某購房款6.7萬元;八、駁回各方其它訴訟請求。[page]

                上訴人的上訴請求及被上訴人的答辯理由

                上訴人周某不服原審法院判決,向本院提起上訴稱:1、周某在與陳某簽訂房地產轉讓合同時,陳某的行為足以使周某相信,其賣房行為是夫妻雙方共同意思表示,故不能以陳某未經夫妻共有人楊某同意為由,而認定對該訴爭房屋的買賣協議及動遷協議均無效;2、行政機關的具體行政行為是否合法有效,與訴爭房屋買賣合同是否合法有效是兩個不同的法律關系,不能因為具體行政行為被撤銷,訴爭房屋買賣合同就不能認定有效。

                被上訴人楊某、陳某答辯稱:1、本案訴爭房屋在交易時沒有經過房屋共有人楊某同意;2、訴爭房屋作為不動產,不適用于善意取得制度;3、皇姑房產局批準對訴爭房屋進行交易的行政行為已被法院判決撤銷,因而最初交易是違法的。認為原審認定事實清楚,適用法律正確,請求維持原判。

                原審被告王某述稱:該案無論哪方勝訴,均與其無關。

                原審第三人克萊斯特公司述稱:該公司是按相關法律規定進行的拆遷行為,沒有過錯。

                二審法院的認定與判決

                二審法院認為:本案爭議的焦點問題主要有兩個:(1)上訴人周某對訴爭房屋所有權的取得是否為善意、有償;(2)法院行政判決撤銷皇姑房產局對周某與陳某房產轉讓審批的行政行為是否影響民事合同的效力。

                關于第一個焦點,二審法院認為:周某系善意、有償取得訴爭房屋所有權,楊某即使不知道或不同意陳某的出賣行為,也不影響周某依據合法有效的合同關系維護自己的合法權益。楊某稱訴爭房屋系其妻子陳某單方出賣,本人并不知曉,并舉證該期間他本人到大連等地公出,以及未在《沈陽市房地產轉讓合同》文本上簽字等,但這不足以對抗善意買受人周某。因為從周某與王某簽訂《售房協議》,到與陳某簽訂正式的《沈陽市房地產轉讓合同》,以及出賣方陳某為辦理房產轉讓和產權過戶提供的戶口本、結婚證、“楊某的書面同意書”、訴爭房屋契證、產權證、出讓方的身份證原件等一系列必需的證件,雙方在房屋買賣合同成立并已實際履行的情況下,對后續事宜如水、電等費用的結算達成一致,皇姑房產局向周某核發了該房的所有權證,沈陽市財政局也核發了該房的契證,這對買受人周某而言,有理由相信陳某出賣共有房屋的意思表示為夫妻雙方共同意思表示,即買受人周某為善意。根據最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償”的規定,楊某不得以不同意或不知道為由對抗善意買受人周某,而且周某已實際向出賣人陳某支付了房屋對價,且已實際占有、使用訴爭房屋并取得房屋所有權證。即使陳某擅自處分共有房屋,楊某確是不同意或不知道的,但由于周某善意、有償取得的房屋,也應當維護其合法權益。周某與陳某簽訂的《沈陽市房地產轉讓合同》不違反法律、行政法規的強制性規定,亦不損害社會公共利益,更非雙方當事人惡意串通,損害他人利益,因此該合同不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形,應為有效合同,受法律保護。楊某、陳某以出賣房屋未經共有人同意為由主張買賣合同無效并返還訴爭房屋的理由不能成立。

                關于第二個爭議焦點,二審法院認為:行政機關的具體行政行為是否合法有效,與公民之間的民事行為是否有效,分別受不同的法律規范調整,除法律、行政法規規定必須經批準、登記的之外,具體行政行為被法院判決撤銷并不能導致民事行為無效。楊某訴皇姑房產局房地產轉讓審批的行政訴訟案的兩審判決,對本案陳某、周某之間的房地產轉讓合同效力不產生影響。公民之間的房地產轉讓行為屬于民事行為,基于該民事行為所達成的意思表示一致,為民事合同。民事合同是當事人間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,民事合同的效力,只能依據合同法的規定依法確認,凡依法不具有法定無效情形的,均應為有效。建設部《城市房地產轉讓管理規定》(以下簡稱《規定》)及《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)雖規定在城市規劃區國有土地范圍內房屋轉讓須經過審批,但其著眼點是基于行政管理和保障國家稅費及時準確收繳。而關于合同的批準、登記,《中華人民共和國合同法》第四十四條規定,“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。”由于前述《規定》和《辦法》系部門規章,其規定的審批行為均不能產生影響合同效力的問題,即當事人間的交易行為是否經過行政審批及審批行為是否正確,不影響訴爭房屋買賣合同的效力。因為合同具有相對性,只在合同當事人間有約束力,其本質在于雙方的合意,不受合同以外的其他主體行為的影響。楊某所訴皇姑房產局的行政審批行為是否合法,與陳某、周某所簽訂房地產轉讓合同是否有效是兩個獨立的法律關系,且不互為前提,也不互相制約,皇姑房產局房產轉讓審批的具體行政行為被行政判決撤銷并不能導致雙方當事人合意成立的、且不違反法律、行政法規強制性規定、不損害社會公共利益的民事合同無效。一審認定陳某與周某之間的房地產轉讓合同因行政審批行為被撤銷而無效不當,應予糾正。[page]

                另外,關于陳某與王某簽訂的《售房協議》、王某與周某簽訂的《房屋轉讓協議書》,以及周某與克萊斯特公司簽訂的《房屋拆遷協議》的效力問題,二審法院認為:該三份合同均無法定無效原因,應為有效合同。其中:陳某與王某簽訂的《售房協議》、王某與周某簽訂的《房屋轉讓協議書》只是在當事人間未履行或未完全履行而已,且陳某與周某所直接簽訂的《沈陽市房地產轉讓合同》,所指向的合同標的物亦為本案訴爭房屋。加上王某所收取的2000元費用的問題,只能證明陳某擬賣給王某的房屋又通過王某的介紹行為,由陳某直接賣給了周某,即王某、陳某、周某以自己的行為表明已解除陳某與王某簽訂的《售房協議》及王某與周某簽訂的《房屋轉讓協議書》,并且由陳某與周某直接建立房屋買賣合同關系。關于周某與克萊斯特公司簽訂的《房屋拆遷協議》,根據《城市房屋拆遷管理條例》第四條“拆遷人應當依照本條例的規定,對被拆遷人給予補償、安置;本條例所稱拆遷人是指依法取得拆遷取可證的單位,被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人”之規定,上訴人周某在拆遷前已取得房屋所有權證,即已為房屋所有權人,故應為被拆遷人,其與拆遷人簽訂的《房屋拆遷協議》合法有效,且雙方均已實際履行完畢,并無爭議。對上述三份合同,本案中沒有任何一方當事人主張該三份合同的效力問題,該三份合同也不屬于法院可以不經當事人請求而主動宣告無效的情形,根據不告不理的原則,即該三份合同的效力不屬于本案審理范圍。因此,一審法院確認該三份合同無效不當。

                綜上,原審認定事實基本正確,但適用法律錯誤,應予改判。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條,最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條、《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定,判決如下:

                一、撤銷沈陽市皇姑區人民法院[2001]皇民初字第2840號民事判決;

                二、駁回楊某訴訟請求。

                [評析]

                本案爭議的焦點主要涉及兩個問題:第一、上訴人周某對訴爭房屋所有權的取得是否為善意、有償。對于這個問題,判決書的論理部分和上一期的“民二庭審判參考”已經論述得很清楚了,在此不再贅述。第二、法院行政判決撤銷皇姑房產局對周某與陳某房產轉讓審批的行政行為是否影響民事合同的效力。這個問題涉及到如何認識行政審批行為及行政裁決對民事法律行為效力的影響問題,“行政裁決確認的無效行為是否決定民事行為也當然無效”、“如何正確認識登記行為對民事行為效力的影響等問題”,一直是民事審判尤其是房地產審判中存在分歧較多的問題,本案判決的論理對解決此類問題,具有一定借鑒意義。

                (一)行政行為及行政裁決與民事法律行為的關系

                本案中,楊某對皇姑區房產局發證審批行為不服,提起行政訴訟,一、二審行政判決已將周某取得的房產證撤銷;而本案民事訴訟又認定周某的購房行為有效,這是否意味著民事訴訟與行政訴訟裁判結果相沖突的問題?筆者認為,兩者之間并不矛盾,理由如下:

                首先,民事訴訟與行政訴訟是兩種不同性質的訴訟,其訴訟主體及適用的法律規范不同決定裁判結果必然不同。民事訴訟解決的是平等主體之間的民事爭議;依據的是民法通則、合同法等民事法律規范。民事判決的結果直接導致平等主體之間民事權利的取舍;行政訴訟解決的是行政主體與作為行政管理相對方的公民、法人或者其他組織之間的行政爭議,標的指向的是行政法律關系,其主要特征是“不對等性”,即行政主體的地位不平等(行政主體可以單方面設立或變更行政法律關系,而無須征得對方同意)。行政訴訟依據的是包括地方性行政法規在內的行政法規和行政規章制度。行政訴訟的裁決結果,只影響行政行為的效力,而對平等主體之間民事爭議并未進行裁決,因此,其結果不影響相對人的民事行為效力。[page]

                其次,行政訴訟裁決是民事訴訟中的重要證據,但并不必然決定民事訴訟的結果。按照行政法律規范的要求,行政機關作出的具體行政行為應符合合法性和合理性兩個方面的要求。具體行政行為違法或雖然合法但不合理(不適當),都可能對相對人的合法權益造成侵害。但根據《行政訴訟法》第五條規定,人民法院審理行政案件,只對具體行政行為的合法性進行審查。以登記發證行為合法性審查為例,行政訴訟對事實和證據的審查主要是形式審查。從建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》以及《城市房地產轉讓管理辦法》的相關規定來看,發證機關行使職權采用的是形式審查標準,即審查申請發證所提供的形式要件是否齊全,對房產取得、轉讓等民事法律行為的效力不作審查,因此,行政訴訟合法性審查當然也是形式審查。“房產登記發證行為本身不直接使申請人獲得權利,登記發證機關不能以自己的意志改變申請人的民事權利,它只是對申請人現有房產權屬狀態的認可和證明,而不是對相對人和第三人之間特定權利和事實的確權和裁決。”(遼寧省高級人民法院2003年3月28日《房地產登記類行政案件研討會會議紀要》)可見,行政訴訟的裁決結果并不直接影響民事裁決的結果。這一點從最高人民法院公布的“趙立新訴寧夏回族自治區國有資產管理局產權界定批復上訴案”中可以得到認證。該案中,趙立新與第三人寧夏科協就寧夏成套公司的產權爭議的民事訴訟正在審理期間,寧夏回族自治區國有資產管理局對寧夏成套公司的產權作出了界定批復,趙立新不服引起行政訴訟,并上訴至最高法院。最高法院合議庭認為,“在人民法院民事訴訟審理期間,寧夏國資局接受申請人的申請并依據行政法規有權對企業資產作出產權界定。寧夏國資局對企業資產作出產權界定的目的是為了解決企業財產所有權的性質問題,而人民法院審理趙立新與寧夏科協的民事案件是為了解決個人與企業之間財產爭議的民事糾紛。在人民法院民事案件訴訟期間,當事人申請國資局進行產權界定,不屬于就同一糾紛尋求不同救濟問題,且國資局的界定在價值取向上與民事裁決并不沖突。因此,本案中,行政裁判不應當以民事判決為依據。” (《行政執法與行政審判參考》2001年第一輯)

                同樣,在本案中,楊某就不服皇姑房產局房產轉讓審批的具體行政行為而提起的行政訴訟,解決的是這一具體行政行為是否合法,能否維持的問題,適用行政法律規范;而本案要解決的是陳某與周某所簽訂的房地產轉讓合同是否合法有效的問題,適用民事法律規范。楊某所訴的具體行政行為是否合法,與陳某、周某所簽訂房地產轉讓合同是否有效是兩個獨立的法律關系,且不互為前提,也不互相制約。因此,皇姑房產局房產轉讓審批的具體行政行為被行政判決撤銷并不能導致雙方當事人合意成立的、且不違反法律、行政法規強制性規定,不損害社會公共利益的民事合同無效?;使脜^法院的行政判決亦認為雙方民事合同是否有效的問題,應另案解決。

                (二)登記、審批行為對民事行為效力的影響

                關于合同的批準、登記,《合同法》第四十四條規定,“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定。”最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規定,“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”從上述法律規定可以看出,作為合同生效要件的“批準、登記”與合同標的物發生物權變動時的“公示登記”具有不同的法律性質和效力。[page]

                物權的產生、變更和喪失統稱為物權的變動。由于物權具有的排他性決定其變動也具有排他性,如果沒有一定的方式將其變動從外部表現出來,就會給第三者帶來危害,影響交易的安全。例如,在房屋上設定抵押,如果不以一定的方式表現出抵押權的存在,那么,不知該抵押權存在的房屋購買人舊可能蒙受損害。因此,民法上關于物權的變動,采取了動產以“交付”為公示方法,不動產以“登記”為公示方法。當事人如果信賴這種公示而為一定的行為,即使登記和交付所表現的物權狀態與真實的物權狀態不相符,也不能影響物權變動的效力,這就是民法上物權變動的“公示公信”原則。

                按民法上的物權行為理論,物權在法律上屬于支配權,債權在法律上屬于請求權(當事人訂立合同后,會在當事人之間產生請求權的約束力)。中國社科院民法研究室主任孫憲忠 教授認為,不動產登記是物權設定成功的表征,登記之后,才能依法取得物權。當事人之間為轉移物權而訂立的合同,在當事人之間會產生請求權的約束力;——但是也正是因為請求權只是在當事人之間產生約束力,所以這一合同成立以及有效不必以不動產登記作為必要條件,債權對第三人沒有約束力,所以合同的成立不必要進行公示,也就是說,合同完全可以因為當事人之間的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效,不是物權有效變動的充分必要條件,不能因為合同成立有效就自然發生的物權成立或者有效結果。

                可見,作為物權變動公示效力的登記,并不直接影響合同的效力。未進行登記,當事人之間訂立的合同,只要不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形,不違反法律法規禁止性規定,就應為有效合同,受法律保護。不經登記的不動產轉讓合同,只是不發生對抗第三人的效力。

                (三)房產證在民事訴訟中的作用

                房產證是房屋所有權(在我國還應包括公有房屋承租使用權)證的簡稱。是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照物權變動原理,房產登記作為一種特殊的具體行政行為,會產生以下三個方面效果:一是房屋的所有權因登記而設定和轉移;二是行政相對人所享有的權利因登記而推定為正確和真實;三是第三人的信賴利益因登記而受到保護。

                在民事訴訟中,房產證作為證據,可以證明房產登記的事實。房產證的證明力是以其上記載與房產登記機關登記簿上的記載一致為依據的,如果房產證記載的事項與登記簿上的記載不一致,房產證在房產交易中就失去了證明力。如果房產登記簿上記載的事項未做變更,房產證自身單獨變更不產生物權法上的效力,因此,房產證的交付不產生房屋所有權轉移的效果。

                正因為房產證在民事訴訟中作為證明房產權屬的一種重要證據,其證明力的作用大小只能與其他證據相互比較來確定的。梁慧星教授認為,“登記機關的證據在法庭上的證明效力不是絕對的,法律上推定登記機關證據與公證機關證據的證明力,法律術語是推定的證明力。對這類證據,法院首先承認它,然后允許當事人以反證加以推翻。當事人不能以反證加以推翻時,就采納它,根據它來確定事實。”(梁慧星著《裁判的方法》)。 在房屋權屬爭議中,當房產證證明的事實與其他證據證明的事實發生沖突時,其他證據的證明力明顯大于房產證的證明力時,法院完全可以按照優勢證據的原理,以優勢證據確定房屋的權屬,而不必先中止訴訟,待房產登記機關撤銷房產證后再行判決。正如前面提到的,行政機關的發證審查屬形式審查,而民事審判則應進行實質審查,當法院的民事判決改變了房產登記的事項時,當事人可以依判決申請登記機關變更。但在有些案件中也確有“先行政后民事”的必要。例如 ,房產證的證明力在民事訴訟中與其他相反證據相比占據明顯優勢,而當事人就發證行為的行政訴訟正在進行之中,為了避免給當事人造成訴累,民事訴訟可以暫時中止,待行政訴訟結果確定后再行判決。[page]

                [作者]張東波

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