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              擅自轉讓抵押房屋,轉讓抵押房屋的買賣合同是否有效

              來源:網絡   作者:未知  時間:2016-12-19

              擅自轉讓抵押房屋

              被告王某與被告李某系夫妻關系,坐落于藤縣藤州鎮政賢路的金榜大廈5單元802房屋為其共同共有。2009年9月兩被告將該房屋抵押給某銀行藤縣支行,用于個人商務貸款。2011年12月4日,作為乙方的原告劉某與作為甲方的被告王某、李某簽訂《房屋轉讓協議》,雙方約定兩被告將其所有的位于藤縣藤州鎮政賢路金榜大廈五單元802房屋以28萬元的價款轉讓給原告;簽字之日交付定金1萬元,于2011年12月7日前交付16萬元,余款11萬元辦完轉戶手續后一個月內付清;辦證所需要的一切費用由甲方承擔,與乙方無關等。原、被告雙方均在該協議上親筆簽名。2011年12月7日,原告按約定交首期房款 16萬元給被告王某。隨后被告把該房屋的鑰匙交原告,原告對該房屋進行了裝修,裝修完畢后原告及其家人已搬入該房屋居住至今。簽訂協議當時原告已知被告將轉讓的房屋已抵押給銀行。原告在交付首期房款后不久曾要求被告協助辦理過戶手續,但被告要求原告承擔過戶所需的部分稅費,雙方就此問題曾進行口頭協商,但因原告不同意,雙方未達成協議,被告也不愿履行過戶義務。

              訴訟期間,法院函至抵押權人某銀行藤縣支行詢問該行被告用涉訟房屋抵押問題及對原、被告買賣涉訟房屋知悉情況以及意見。某銀行藤縣支行函復法院,稱抵押給該行辦《房地產抵押額度項下個人商務貸款》,合同約定之一:貸款額度有效期間為10年……擔保期限為12年;擔保范圍為貸款授信金額為10萬元整;主債務人王某于2009年9月14日,共支用10萬元……主債務人王某于2013年5月24日支用10萬元,該筆借款主債務人王某尚欠我行貸款本金10萬元整及利息688。46元(計至2014年3月10日)。本行收獲該房屋的他項物權后,王某、李某未向我行告知轉讓抵押房產的信息。某銀行藤縣支行向法院明確表示,王某、李某還清借款本息,注銷額度后,其同意辦理撤銷抵押手續及該房屋的轉戶手續。2014年4月1日原告已經代被告還清欠某銀行藤縣支行借款本息100180元,該行已經辦理了房屋的撤押手續。

              轉讓抵押房屋的買賣合同是否有效

              物權行為與債權行為有著本質的區別,轉讓抵押財產行為的實現,需要進行兩個行為,一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為,另一個是抵押財產所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產債權行為并不是必須經過抵押權人的同意,因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產合同的行為,只是一個債權行為,并不會直接導致抵押財產物權變動的結果,抵押人未經抵押權人同意,與他人簽訂抵押財產轉讓合同行為并不會導致抵押權的消滅,抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人,有權將抵押物自由轉讓給他人。本案中,原、被告在平等自愿協商基礎上簽訂的房屋轉讓協議,系雙方當事人的真實意愿。本案中繼續履行該協議并不損害抵押權人某銀行藤縣支行的合法權益,也不違反法律、行政法規的強制性規定,因此,原告劉某與被告王某、李某簽訂的房屋買賣合同有效。

              另外,關于原告請求辦理房屋所有權登記轉移手續應否支持問題。房屋抵押權存續期間,在房屋抵押登記未被注銷的情況下,按照現行的產權登記手續,房屋的產權是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務消滅抵押權前,買受人實際無法辦理房屋所有權轉移登記手續,合同構成履行不能,買受人有權解除合同,并要求出賣人承擔相應的違約責任。但買受人要求繼續履行合同,辦理房屋所有權轉移登記,不能支持。根據《物權法》第一百九十一條第二款的規定:“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?!比糍I受人同意代為清償債務消滅抵押權情況下,買受人要求出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記手續的請求是可以支持的。本案中,作為抵押權人的某銀行藤縣支行已向法院明確表示只要兩被告還清貸款本息,同意辦理抵押注銷登記。庭審中,原告同意代抵押人即兩被告還清抵押權人借款本息,原告也同意代被告償還債務消滅抵押權,抵押權人應當協助辦理抵押權注銷手續,兩被告應當在該房屋的抵押權消滅后協助原告辦理房屋產權登記轉移手續。原告代被告償還案外人某銀行藤縣支行的債務后可向被告追償

              跪下滴蜡变态光屁股挨打
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