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              承租方轉租半年無異議,出租方訴稱違約被駁回

              來源:網絡   作者:未知  時間:2016-12-26

                    兩公司簽訂租賃協議后,承租方將部分廠房轉租給第三方,出租方知情后并未提出異議,卻于轉租行為發生半年后提出解除租賃合同并訴請承租方承擔違約賠償。近日,福建省廈門市中級人民法院對此案作出二審判決,以出租方知悉承租方轉租行為并在六個月內未提出異議為由,駁回了出租方的請求。

                2005年9月,吉源公司與意佳盛公司簽訂房屋租賃合同,吉源公司將其所屬的一處場地及地上建筑物租賃給意佳盛公司,租賃期限8年,自2006年1月1日至2014年12月31日;每年房屋租金84萬元,場地租金60萬元,合計年租金144萬元。雙方合同還對違約責任進行了約定:“未經出租人書面同意,承租人不得轉租租賃房屋”;“出租期間,承租人對租賃房屋進行裝修或改善增設他物,非得到出租人書面同意,不得擅自進行,否則出租人有權要求承租人予以拆除或解除合同”。

                合同簽訂后,吉源公司依約將出租廠房交給意佳盛公司使用。意佳盛公司依約支付保證金36萬元并按時交付租金。

                2007年10月,意佳盛公司在未經吉源公司書面同意的情況下,與盛輝公司簽訂租賃協議,約定將租來的部分廠房場地出租給盛輝公司,租賃期限6年。轉租合同簽署后,盛輝公司在租賃場地搭建停車棚、鋪設水泥地,并在該場地周邊對外設置了公司廣告牌。

                2008年10月,吉源公司對意佳盛公司的轉租行為及在租賃場地中增設大量活動房屋、地上附著設施提出異議,要求意佳盛公司承擔違約賠償責任或解除雙方的租賃合同。

                雙方協商未果后,吉源公司向廈門市同安區人民法院提起訴訟,請求判令解除雙方租賃合同,意佳盛公司向其支付違約金36萬元并將租賃物恢復原狀后返還給吉源公司。法院依法追加盛輝公司作為本案第三人參加訴訟。

                被告意佳盛公司辯稱:其只是將部分場地分租他人使用,不存在轉租,吉源公司對分租也是知情的,本案不存在擅自轉租的問題,請求駁回吉源公司的訴訟請求。

                第三人盛輝公司述稱:吉源公司提出解除合同的理由不能成立。吉源公司對轉租事實是知情的,并在轉租后六個月內沒有提出異議視為同意,租賃合同沒有明確約定轉租是分租還是全租,屬于約定不明。

                同安法院審理認為:兩家公司簽訂的房屋租賃合同,系真實意思表示,應認定為合法有效,雙方均應依約履行。意佳盛公司將部分租賃場地轉租給第三人使用并搭建增設物,既沒有得到出租方的書面同意,也沒有法律依據,因此意佳盛公司的行為構成違約,吉源公司據此要求解除雙方租賃合同,并要求意佳盛公司將租賃物恢復原狀后返還于法有據,應予支持。轉租場地的盛輝公司應與意佳盛公司共同負責恢復并返還租賃場地。

                同安法院據此作出一審判決:解除雙方租賃合同;意佳盛公司賠償吉源公司違約金36萬元,并與盛輝公司一起將租賃廠房恢復原狀后返還給吉源公司。

                一審宣判后,意佳盛公司不服提起上訴,請求二審法院撤銷原審判決。

                廈門中院審理認為,從盛輝公司在租賃場地內設置廣告牌的事實可以認定,吉源公司在2008年2月之前知道或者應當知道意佳盛公司的轉租行為,而吉源公司直至2008年10月才向意佳盛公司提出書面異議。根據最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋規定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持?!睆B門中院由此認為,吉源公司在六個月內未提出異議,視為同意意佳盛公司轉租,吉源公司以未經其同意轉租為由請求解除合同的理由,法院不予支持。至于盛輝公司在租賃場地上添加增設物,屬于正常的經營行為,并未給吉源公司造成損失,且意佳盛公司也從未拖欠過吉源公司的租金,添加增設物的行為不會導致吉源公司的合同目的無法實現。兼顧保護善意的次承租人的利益,維護租賃合同的穩定、促進交易,法院對吉源公司以意佳盛公司擅自在租賃物上添加增設物為由解除合同的主張不予支持。同理,對吉源公司主張的違約金36萬元也不予支持。法院遂作出撤銷一審判決,駁回吉源公司訴訟請求的二審判決。

                ■連線法官■

                轉租后半年未提異議視為默示同意

                在案件事實基本一致的情況下,一、二審法院卻作出了截然不同的判決結果,究其原因,主要在于一、二審法院對于本案承租人擅自轉租的行為是否構成解除房屋租賃合同條件的認定存在不同看法,處理結果自然不同。

                本案的焦點在于如何推定出租人同意轉租。對此,記者采訪了本案二審承辦法官林巧玲。

                林巧玲說,為了穩定出租人與承租人、承租人與次承租人之間的租賃法律關系,最高人民法院于2009年7月出臺了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,對出租人在明知承租人轉租卻放任事實存在,而后又以未經同意轉租為由行使解除權的期限作出了限制,將該解除權的除斥期間規定為六個月。具體而言,出租人自知道或者應當知道轉租事實之日起六個月內,可以提出異議,請求解除租賃合同或者請求確認轉租合同無效,但若出租人在六個月內不提異議,則視為默認同意轉租行為,從而喪失法定解除權。換言之,未經出租人同意的轉租合同的效力以出租人是否在法定期限內行使解除權為準。

                本案中,意佳盛公司未獲得出租人吉源公司的同意擅自將租賃房屋轉租,吉源公司享有法定單方解除權。但吉源公司在得知意佳盛公司擅自轉租之日起六個月內不提異議,視為同意轉租,因此,吉源公司喪失了合同解除權,其訴求不符合法律規定。二審法院采納意佳盛公司的上訴意見,判決撤銷原判,改判駁回吉源公司的訴訟請求,既維護交易安全及物盡其用原則,也符合不動產所有權權能制度。

                林巧玲告訴記者,為適應經濟社會發展的內在要求,理順法律制度內在的邏輯關系,平衡各方當事人的權利義務,最高人民法院出臺的該司法解釋,一方面,為維護出租人的利益,將未經出租人同意的轉租行為規定為無效;另一方面,為保護善意的次承租人的利益,而給了出租人六個月的異議期,如果出租人知道或者應當知道承租人將房屋轉租,而又未提異議,就推定出租人同意承租人轉租。司法解釋的這種規定,較好地平衡了出租人、承租人與次承租人的利益。二審判決結果正是對這一精神的體現。

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