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              文章

              只簽合同未過戶房屋產權咋歸屬

              來源:網絡   作者:未知  時間:2017-01-16


                案情回放

                2002年9月,李超(化名)與李成民(化名)簽訂一份房屋買賣協議,約定李超以總價款9.2萬元的價格購買李成民所有的位于我市太古街的房屋一套,李超先支付房款35000元,余款待辦理房屋過戶手續后付清。李超在合同簽訂當日支付先期房款后即搬進該房屋居住,后雙方因辦理房屋過戶手續問題產生糾紛。后來隨著房價的上漲,李成民反悔,并于2007年4月以李超為被告向法院提起訴訟,要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效,并要求李超退還房屋。李超在訴訟中提起反訴,要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議有效,并判令李成民按約定履行房屋過戶手續。

                法院審理后支持了李超的訴訟請求。宣判后,李成民不服,提起上訴。在上訴的過程中,2008年5月30日,李成民又將上述房屋以總價款230000元的價格出賣給孫小剛(化名),并簽訂有書面協議。孫小剛一次性支付完房款后,李成民于2008年6月5日將上述房屋過戶到孫小剛名下。2008年11月,二審法院下發民事判決書,維持原判。判決生效后的2009年2月,因無法行使自己的合法權益,李超向法院提起訴訟,要求確認李成民與孫小剛簽訂的房屋買賣協議無效,判令房屋所有權歸自己所有。

                專家說法

                ·物權變動要符合相關規定(黑龍江省法學研究所所長 王元慶)

                如果判定該合同無效,這一房屋買賣行為有如下瑕疵:1.買房的主體有缺陷,單位分房應屬夫妻共有共有人都應在買賣合同上簽字;2.當時出賣人尚未取得房屋產權,買賣關系尚未成立;3.如果該買賣合同訴之法院被確認為無效,處理的原則是返還財產并依據過錯原則賠償?!段餀喾ā返谑鍡l規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力?!北景钢?,李超與李成民簽訂了房屋買賣合同,自合同成立時房屋所有權歸李超所有。但另一方面,根據《物權法》規定,房屋所有權在辦理過戶手續后轉移。同時,孫小剛取得本案房屋所有權也符合善意取得制度。

                具體來講,我國物權變動模式的要點有以下幾點:(1)基于法律行為的物權變動須以該法律(債權)行為的有效為前提;(2)登記是不動產物權變動的生效要件,即不動產的物權變動的公式化表述:有效債權行為+登記=不動產物權變動;(3)交付是動產物權變動的生效要件,即動產的物權變動公式化表述:有效債權行為+交付=動產物權變動。

                ·構成善意取得要具備相關條件(哈爾濱民事法律專家 石建榮)

                孫小剛取得該房屋所有權也符合善意取得制度,該制度在《物權法》有具體規定。我國《物權法》第一百零六條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已交付給受讓人。李超與李成民、李成民與孫小剛兩份買賣合同均成立有效。只是李超與李成民簽訂房屋買賣協議時未登記,雖不影響合同的效力,但只約束買賣雙方當事人,不能對抗買賣合同之外的第三人孫小剛。孫小剛經買賣、登記過戶以后,想取得物權,根據善意取得制度規定,還應同時具有以下條件:第一,孫小剛應根據法律行為取得物權。不是依法律行為而取得的,即使辦理了登記也不當然產生公信力。第二,孫小剛必須是善意的有償取得。孫小剛取得房屋需支付對價,且無有效證據證明孫小剛明知或應知法律上的物權人不是事實上的物權人。第三,孫小剛已經進行了不動產登記。同時符合上述三個條件才能說明房屋買賣合同有效,物權變動已成立。結合本案,孫小剛在不知標的物內情的情況下,善意有償支付對價取得該標的物,并辦理了產權過戶手續,當然取得了房屋的所有權,成為法律上的物權人,這個房屋的買賣合同當然受法律保護。

                ·拿不到房產可要求出賣人承擔責任(哈爾濱市中級人民法院法官 白偉)

                房屋買賣合同是一種債的法律關系,只要當事人意思表示真實,雙方達成合意,且不違反法律、行政法規的強制性規定,也沒有損害公共利益和他人合法權益,合同就有效。因此,本案中,雙方的房屋買賣合同依法成立,房屋買賣關系合法有效。但我國法律還規定了這樣一個原則:在以法律行為設立、變更、轉移不動產物權時,非經登記,不發生物權的變動不動產物權變動除了要具備有效債權行為外,還必須經過登記程序。雖然本案李超與李成民簽訂的房屋買賣協議合法有效,但這種合同效力無法對抗孫小剛,關鍵原因在于孫小剛辦理了房屋過戶手續。

                本案中李超受損害的權益該如何救濟?依據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定,出賣人對債權得不到滿足的,買受人承擔賠償損失的責任。最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,買房人可以要求雙倍賠償。具備這種情形的,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由以上法規可知,本案中對于得不到房屋所有權的李超來講,他除了可以向法院主張返還已付房款及利息之外,還可請求李成民承擔他已付房款一倍的賠償責任。

              跪下滴蜡变态光屁股挨打
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